Immobilienlexikon: Für alle, die in Immobilien investieren wollen
Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, stoßen Sie zwangsläufig irgendwann auf kryptische Begriffe: von Abgeschlossenheitsbescheinigung bis WEG-Verwaltung.
Anders als in der Technik kommen englische Wörter zwar selten vor, dennoch enthält der deutsche Immobilienwortschatz Fachbegriffe, dessen Bedeutung Sie nur schwer spontan herleiten können.
Selbst wenn das Wort keine Rätsel aufgibt: Wissen Sie, was sich genau hinter dem sogenannten Hausgeld oder der Flurkarte verbirgt?
Der folgende Artikel stellt ein nützliches Immobilienlexikon dar, das Ihnen die 21 wichtigsten Ausdrücke und deren Bedeutung erklärt.
Kleines Immobilienlexikon für potenzielle Investoren
Vielleicht fragen Sie sich noch, wozu Sie die Immobilien-Fachbegriffe verstehen sollen? Denn der Makler an Ihrer Seite kennt all diese Begriffe.
Das stimmt, aber mit dem richtigen Verständnis können Sie aussichtsreicher in Immobilien investieren. Sie wollen doch alle Vorteile kennen und nutzen, die sich aus Ihrer Rolle als Vermieter ergeben? Außerdem haben Sie gewisse Pflichten, die Sie erfüllen müssen.
Das folgende Immobilienlexikon ist nach dem Alphabet sortiert. Es beginnt mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und endet mit dem Wohnungseigentumsgesetz:
1. Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dazu, die verschiedenen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses als voneinander getrennte Einheiten bezeichnen zu können. Dafür muss jede Einheit über eine abschließbare Tür, eine Küche, ein Bad und einen Abstellraum verfügen.
Sie erhalten die Abgeschlossenheitsbescheinigung von der örtlichen Baubehörde.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung der Teilungserklärung, die wiederum vorliegen muss, um mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu verkaufen.
2. Anlage V
Die Anlage V müssen Sie bei der Einkommensteuererklärung ausfüllen, wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen.
Sie enthält allgemeine Angaben über die Lage und die Nutzung der Immobilie sowie die Umlagen durch die Miete. Als Werbungskosten können Sie unter anderem Renovierungen und Kreditzinsen absetzen.
Dieser Begriff aus unserem Immobilienlexikon ist also wichtig, damit Sie Ihre Einkommensteuererklärung richtig ausfüllen. In Immobilien investieren funktioniert erst bestmöglich, wenn Sie Ihre Steuervorteile als Vermieter voll nutzen.
3. AfA
Die Abkürzung AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Die AfA existiert für Güter, die wegen des hohen Anschaffungspreises nicht auf einmal, sondern auf mehrere Jahre verteilt von der Einkommensteuer abgesetzt werden müssen.
Bei Immobilien dürfen Vermieter jährlich zwei Prozent des Anschaffungspreises über 50 Jahre hinweg abschreiben, falls sie nach 1925 errichtet wurden. Für ältere Bauten beträgt der Wert 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre.
Auch die gezahlte Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Maklerkosten lassen sich über die AfA abschreiben. Nutzen Sie das, wenn Sie in Immobilien investieren.
4. Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung listet alle Nebenkosten, die im Laufe eines Jahres entstanden sind und auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Dazu gehören u.a. die Ausgaben für Heizung, Warm- und Kaltwasser, die Grundsteuer sowie die Kosten für die Müllabfuhr, die Gartenpflege, die Beleuchtung, die Schornstein- und die Gebäudereinigung sowie einige Versicherungen für Vermieter wie z.B. die Gebäudeversicherung. Hier erfahren Sie mehr zum Thema Versicherungen für Vermieter.
Der Mieter überweist gewöhnlich die Betriebskosten zusammen mit der Kaltmiete als Vorauszahlung. Stellt sich bei der Betriebskostenabrechnung heraus, dass er zu viel bezahlt hat, erhält er die entsprechende Summe erstattet. Im gegenteiligen Fall muss er nachzahlen.
Diesen Begriff gilt es nicht zu verwechseln mit der Nebenkostenabrechnung, die ebenfalls im Immobilienlexikon erklärt wird.
5. Eigentümergemeinschaft
Die Eigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) bezeichnet alle Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnanlage, wie z.B. einem Mehrfamilienhaus.
Sie dient dazu, Fragen wie die Gestaltung von Gemeinschaftsräumen (Treppenhaus, Hof) und gemeinsame Themen (z.B. Renovierung der Fassade oder Einbau eines Fahrstuhls) zu klären. Dafür finden regelmäßig Eigentümerversammlungen (siehe unten) statt.
6. Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal pro Jahr statt. Sie dient dazu, über gemeinsame Interessen wie die Ernennung eines Verwalters, die Jahresabrechnung und Sonderumlagen für große Anschaffungen zu bestimmen.
Wird kein anderes System festgelegt, gilt das Kopfprinzip, wonach jeder Eigentümer bei jeder Abstimmung eine Stimme erhält – unabhängig von den Einheiten, die er besitzt. Die Entscheidungen werden dann ganz demokratisch gemäß Mehrheit getroffen.
7. Energieausweispflicht
Die Energieausweispflicht betrifft Eigentümer, die eine Immobilie neu vermieten oder verkaufen wollen. Das heißt, Sie müssen den Energieausweis den Miet- oder Kaufinteressenten auf Wunsch zeigen. Aus diesem Begriff aus unserem Immobilienlexikon ergibt sich also eine kleine Aufgabe für Sie.
Der Energieausweis wird vom Architekten oder Planer des Gebäudes ausgestellt und enthält Informationen über seinen Energiekennwert sowie seine Effizienzklasse.
In Immobilien investieren wird lukrativer, wenn Sie die Energiekennwerte einer potenziellen Eigentumswohnung selbst ebenfalls vor dem Kauf genau prüfen. Mieter bevorzugen energieeffiziente Wohnungen, da diese weniger Betriebskosten bedeuten.
8. Flurkarte
In der Flurkarte werden alle Flurstücke und Gebäude eines Gebiets in den Maßen 1:500 oder 1:1.000 abgebildet.
Sie ist im örtlichen Kataster- oder Vermessungsamt erhältlich und dient auch als Vorlage für die Grundbucheinträge.
Neben den Begrenzungen der einzelnen Gebäude sind auch Informationen über deren Nutzung sowie die Bodennutzung enthalten.
9. Grundbuchauszug
Mit dem Begriff „Grundbuchauszug“ ist ein Ausdruck aus dem Grundbuch gemeint.
Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse der einzelnen Gebäude und Grundstücke sowie eventuelle Nutzungsrechte, Hypotheken und Grundschulden vermerkt.
Er kann beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragt werden.
10. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer zahlen Eigentümer beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Seit 2006 bestimmen die Bundesländer selbst, wie hoch sie ausfällt.
Am höchsten ist sie derzeit in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Thüringen, wo sie 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt, am niedrigsten in Sachsen und Bayern mit 3,5 Prozent. Dazwischen liegt Hamburg mit moderaten 4,5%.
11. Grundschuld
Die Grundschuld wird im Bürgerlichen Gesetzbuch definiert. Sie beschreibt die finanzielle Belastung der Immobilie, die gleichzeitig als Sicherheit beim Abschluss eines Finanzierungsdarlehens dient. Die Grundschuld sagt aber nichts über die tatsächliche Höhe der Belastung der Immobilie aus.
12. Hausgeld
Mit Hausgeld ist die Summe gemeint, die die Eigentümer einer Immobilie monatlich an den Verwalter zahlen müssen, um Betriebskosten, Instandhaltung und -setzung (siehe unten) sowie die Verwaltungskosten zu finanzieren.
Wenn Sie in Immobilien investieren, vergessen Sie das Hausgeld nicht in Ihrer Kostenkalkulation. Es fällt in der Regel 20 bis 30 Prozent höher als die Betriebskostenvorauszahlung des Mieters aus.
13. Instandhaltungskosten
Die Instandhaltungskosten bezeichnen die Ausgaben, die notwendig sind, um eine Immobilie nutzbar zu halten. Dazu gehören die Kosten für die Wartung, die Inspektion, die Instandsetzung und die Verbesserung des Gebäudes.
14. Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse wurde zum 1. Juni 2015 eingeführt, um dem steilen Anstieg der Mietpreise in Ballungsgebieten entgegenzuwirken.
Das Gesetz besagt, dass für Bestandswohnungen, die neu vermietet werden, die vereinbarte Miete höchstens zehn Prozent höher als die ortsübliche Miete sein darf. Die ortsübliche Miete ergibt sich aus dem Mietspiegel. Die Mietpreisbremse wirkt sich auch auf die Höhe der Mietkaution aus, da diese sich an den Nettokaltmieten orientiert und höchstens drei Nettokaltmieten betragen darf.
Ausnahmen gibt es bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen sowie für den Fall, dass die vorher gezahlte Miete bereits höher als die durchschnittliche Miete laut Mietspiegel lag.
Diesen Begriff haben wir als Erinnerung in unser Immobilienlexikon aufgenommen, falls Sie von dem Gesetz betroffen sind. Aus den Medien kannten Sie die Bedeutung vielleicht schon.
15. Nebenkostenabrechnung
Das Wort „Nebenkostenabrechnung“ wird oft als Synonym für „Betriebskostenabrechnung“ verwendet. Jedoch unterscheiden sich die Begriffe in ihrer juristischen Bedeutung voneinander.
Die Betriebskosten stellen nämlich nur die Nebenkosten dar, die Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen und bereits unter „Betriebskostenabrechnung“ erklärt wurden. In der Nebenkostenabrechnung sind jedoch auch Posten wie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten enthalten, die der Vermieter allein zu tragen hat.
16. Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer wird auf den Gewinn fällig, der beim Verkauf einer Wohnung erzielt wird. Sie ist vom persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers abhängig. Befreit davon sind Immobilien, bei denen eine zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wurde oder in denen Sie selbst gewohnt haben.
Das ist für Sie ein wichtiger Fachbegriff aus unserem Immobilienlexikon, denn: Als Investor erzielen Sie mit einem Wiederverkauf gute Gewinne. In Immobilien investieren funktioniert also vor allem langfristig, wenn Sie ohne Spekulationssteuer verkaufen können.
17. Teilungserklärung
Die Teilungserklärung regelt die konkreten Eigentumsverhältnisse bei Mehrfamilienhäusern. Einfach ausgedrückt bestimmt sie also, wem welche Elemente und Flächen des Gebäudes gehören. Aus den Eigentumsverhältnissen ergibt sich z.B., wessen Zustimmung für bestimmte bauliche Veränderungen vonnöten ist. Sie ist ein wichtiger Punkt in diesem Immobilienlexikon.
Die Teilungserklärung unterscheidet das Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört, wie z.B. ein Treppenhaus, sowie das sogenannte Sondereigentum der einzelnen, in sich abgeschlossenen Wohneinheiten, die den jeweiligen Eigentümern gehören. Darüber hinaus kann es aber auch Sondernutzungsrechte geben, z.B. für die Nutzung der Gartenfläche nur durch bestimmte Eigentümer des Hauses.
Hier gibt es auch weniger klare Fälle, als die zuvor genannten, wie z.B. die Fenster: Sind sie Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum? Entscheidend werden diese Verhältnisse vor allem, wenn es um damit verbundene Sanierungskosten geht. Wenn Sie in Immobilien investieren, muss eine Teilungserklärung vorliegen und Sie sollten Ihre zukünftigen Eigentumsverhältnisse genauestens prüfen.
18. Übergabeprotokoll
Das Übergabeprotokoll beschreibt detailliert den Zustand einer Immobilie beim Ein- und Auszug eines Mieters. Insbesondere Defekte und Schäden an Sanitäranlagen, Fenstern, Türen und Böden werden festgehalten.
Das ist für beide Parteien wichtig, um bei Streitigkeiten vor Gericht Anhaltspunkte zu haben.
19. Verwaltung Sondereigentum
Der Begriff beschreibt die Verwaltung von Sondereigentum innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Stellvertretend für den Eigentümer übernimmt die Verwaltung also allerlei Aufgaben der Vermietung.
Dabei geht es vor allem um die Abwicklung von Mietverhältnissen wie z.B. die laufenden Mietzahlungen, Kautionsabwicklung oder auch Betriebskostennachzahlungen. Darüber hinaus übernimmt die Verwaltung von Sondereigentum auch die Buchhaltung, holt Angebote für Sanierungs- oder Reparaturarbeiten ein oder kümmert sich um etwaige Mietmangel.
Anders als bei der WEG-Verwaltung (siehe unten) schließt der Verwalter nur mit dem jeweiligen Eigentümer einen Vertrag und ist nur ihm gegenüber zur Rechenschaft verpflichtet.
Wenn Sie also in Immobilien investieren und einen Verwalter für Ihre Wohnung beauftragen, sind Sie dabei unabhängig von den anderen Eigentümern.
20. WEG-Verwaltung
Die WEG-Verwaltung beschreibt die Aufgaben des Verwalters innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören kaufmännische Aufgaben wie die Buchführung, die Hausgeldabrechnung und bei Bedarf die Errechnung von Sonderumlagen.
Auch rechtliche Aufgaben wie die Vertretung der Eigentümergemeinschaft, der Abschluss von Wartungsverträgen und die Beschaffung von öffentlichen Genehmigungen fallen in seinen Kompetenzbereich.
Schließlich gibt es auch technische und organisatorische Aufgaben wie die Beschaffung von Schlüsseln, die Überwachung von Instandhaltungsarbeiten und die Beseitigung von Schäden.
21. Wohnungseigentumsgesetz
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Verhältnisse rund um Eigentumswohnungen. Darin beschrieben sind die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentumsgemeinschaft sowie die Aufgaben der Verwaltung.
Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, sollten Sie im Zweifel über die Erklärung in diesem Immobilienlexikon hinaus das Wohnungseigentumsgesetz konsultieren.
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Durch dieses Immobilienlexikon kennen Sie die wichtigsten Fachbegriffe, die ein Immobilienbesitzer beherrschen sollte. Ab jetzt kann ein Makler Sie nicht schon mit dem Fachjargon überfordern, bevor Sie überhaupt in Immobilien investieren konnten.
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